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土地增值稅評估價(jià)格確定金額 按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算土地增值稅篇一

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、國有資產(chǎn)管理局：

為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，促進(jìn)對國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的管理，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）和《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價(jià)格評估等問題通知如下：

一、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師

事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

二、對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價(jià)格評估，各評估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)

稅依據(jù)的參考。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實(shí)際情況的評估結(jié)果不予采用。

三、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對評估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中有隱瞞事實(shí)，提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決取消執(zhí)業(yè)資格。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)因不向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)

任。

四、各級財(cái)政、稅務(wù)和國有資產(chǎn)管理部門要密切配合、相互協(xié)作，加強(qiáng)土地增值稅的各項(xiàng)征收管理工作。為此，各有關(guān)部門應(yīng)對各房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)評估為保證國家稅收收入和維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1995年6月23日

土地增值稅評估價(jià)格確定金額 按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算土地增值稅篇二

問:什么情況按評估價(jià)格征收土地增值稅? 答:(1)《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定,納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收: ①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。

(2)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定,條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價(jià)格,是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

第十四條規(guī)定,條例第九條(一)項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。條例第九條(二)項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條(三)項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格,又無正當(dāng)理由,是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià),納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。企業(yè)2017年稅務(wù)自查報(bào)告

按照貴局于20xx年7月4日下發(fā)的《稅務(wù)稽查查前告知書》(國稅稽告字[20pc]001號)的相關(guān)要求，我公司組織相關(guān)人員于20xx年7月5日至7月30日，對我公司20pc年1月1日至20pc年12月31日所屬期間涉及到的相關(guān)涉稅情況進(jìn)行了全面的自查，現(xiàn)將自查情況報(bào)告如下：

一、企業(yè)基本情況：

xxxx公司成立于20xx年7月，注冊資金1300萬元整。由于公司股東從事過礦產(chǎn)資源的開發(fā)的相關(guān)工作，成立公司的主要目的是為了對xx市xx縣當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源進(jìn)行投資開發(fā)，并同時(shí)承接部分通信電纜工程業(yè)務(wù)。

xxxx公司成立以后，主要是從事了對xxxx市xx縣當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源的前期開發(fā)工作，公司投入了大量的人力、物力和資金，成立了xxxx公司xx分公司，相繼對xx縣可能存在礦產(chǎn)資源的xx礦點(diǎn)、xxx礦點(diǎn)進(jìn)行前期的辦證、勘查、找礦等工作。同時(shí)，為開發(fā)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，在xx縣政府的要求下，投資成立了xxxx有限公司。

由于礦產(chǎn)資源開發(fā)的前期工作具有較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，加上國家的政策的不斷變化，xxxx公司雖然開展了大量的工作，但由于該工作難度較大，過程復(fù)雜，至今雖已開展了五年多的工作，但尚未形成具有開發(fā)條件和價(jià)值的礦點(diǎn)。同時(shí)，由于資金需求量大，公司資金有限，前期開發(fā)工作時(shí)斷時(shí)停，公司股東大部分的精力都花在尋找具有資金實(shí)力的合作開發(fā)者上，為此xxxx公司除欠銀行貨款外，尚欠大量的私人借款。

二、企業(yè)涉稅情況：

xxxx公司到目前為止，在對礦產(chǎn)資源的前期開發(fā)工作上，未有收入體現(xiàn)，應(yīng)不存在相關(guān)的稅收問題。

xxxx公司近年來除開展以上工作外，另外的業(yè)務(wù)主要是承接了xx市當(dāng)?shù)卦陔娬鹃_發(fā)工作中的配套通信電纜施工工程業(yè)務(wù)。其中，20xx年取得收入245494元，開具普通銷售發(fā)票，已繳納增值稅7364。82元。當(dāng)年公司賬面反映虧損964744。37元，經(jīng)納稅調(diào)整后應(yīng)納稅所得額為-934513。92元，未繳納企業(yè)所得稅;20xx年取得收入1462122。25元。其中開具普通銷售發(fā)票143071。30元，開具通信工程款發(fā)票1319050。35元，已全部繳納營業(yè)稅，當(dāng)年公司賬面反映虧損469615。35元，經(jīng)納稅調(diào)整后應(yīng)納稅所得額為-385412。95元，未繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)年預(yù)繳所得稅為2321。04元。

三、本次稅收自查情況：

接到貴局通知以后，按照貴局通知后附的相關(guān)要求，我公司安排有關(guān)人員對我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相關(guān)涉稅工作進(jìn)行了全面的檢查，主要的檢查內(nèi)容分為以下部分進(jìn)行：

1、增值稅相關(guān)涉稅情況檢查：

我公司由于涉及的流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主要是通信工程施工，在20xx年度取得收入245494元時(shí)，開具了普通銷售發(fā)票，按3%的比例繳納了增值稅7364。82元。20xx年開具普通銷售發(fā)票143071。30元，應(yīng)繳納增值稅，由于我公司屬小規(guī)模納稅人，按3%征收率計(jì)算，應(yīng)繳納增值稅為143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。

2、對與收入相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行了檢查。

我公司20pc年取得收入245494元，20xx年取得收入1462122。25元，在對我公司業(yè)務(wù)及發(fā)票開具情況進(jìn)行全面檢查后，特別是對公司的往來款項(xiàng)進(jìn)行了全面的檢查和分析，對預(yù)收賬款、其它應(yīng)付款各明細(xì)的形成原因、核算過程及相應(yīng)原始憑證進(jìn)行了落實(shí)，自查中發(fā)現(xiàn)20xx年度已掛賬的預(yù)收賬款-xxx電站540000萬元，由于當(dāng)時(shí)核算時(shí)該款項(xiàng)屬該電站上一級單位付款，后期一直未能處理，屬已收款未確認(rèn)收入項(xiàng)目，因此在此次檢查中應(yīng)確認(rèn)該收入540000萬元。

3、對與成本費(fèi)用相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了檢查。

經(jīng)對我公司成本費(fèi)用情況進(jìn)行全面的檢查，主要存在以下兩方面的問題：

⑴、產(chǎn)品銷售成本及結(jié)轉(zhuǎn)方面存在的問題：

經(jīng)檢查，我公司20xx年取得收入245494元，賬面反映產(chǎn)品銷售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元，賬面反映產(chǎn)品銷售成本1225994元。

經(jīng)對我公司財(cái)務(wù)人員及業(yè)務(wù)相關(guān)人員進(jìn)行了解和核對，公司財(cái)務(wù)人員在核算產(chǎn)品銷售成本時(shí)，是按一定的毛利率計(jì)算而得出。20xx年的成本已取得相關(guān)發(fā)票，20xx公司在開展通信工程施工過程中，大量的施工費(fèi)用及工程配套材料費(fèi)用款項(xiàng)由當(dāng)?shù)氐氖┕り?duì)伍進(jìn)行建設(shè)，工程款已實(shí)際付出，相關(guān)費(fèi)用掛賬于其它應(yīng)收款上，由于工期較長，加上施工過程中施工隊(duì)發(fā)生工傷事故(目前法院尚正式判決)，公司未及時(shí)取得相關(guān)發(fā)票。在此次自查中，我公司按收入的50%確認(rèn)銷售毛利，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元

⑵、期間費(fèi)用核算方面存在的問題：

在對我公司20xx年期間費(fèi)用檢查過程中，主要存在以下問題： ①、房屋裝修及設(shè)備款共87481。37元未采取攤銷，直接計(jì)入管理費(fèi)用;

②、購入固定資產(chǎn)(電腦、辦公家具等)57200元直接計(jì)入管理費(fèi)用，未采取折舊方式進(jìn)行攤銷;

③、個(gè)人電話費(fèi)用合計(jì)9751。72元計(jì)入公司管理費(fèi)用未納稅調(diào)整;

④、會(huì)務(wù)費(fèi)、汽車超速罰款共3380元計(jì)入管理費(fèi)用-其它費(fèi)用未作納稅調(diào)整;

⑤、未取得正規(guī)發(fā)票入管理費(fèi)用金額1760。40元未納稅調(diào)整。

⑥、支付的工程款80130元應(yīng)計(jì)入施工成本科目。在對我公司20xx年期間費(fèi)用檢查過程中，主要存在以下問題：

①、個(gè)人電話費(fèi)用合計(jì)3276。05元計(jì)入公司管理費(fèi)用未納稅調(diào)整;

②、未取得正規(guī)發(fā)票入管理費(fèi)用金額6000元未納稅調(diào)整。

3、對相關(guān)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行了檢查。

我公司在對20xx年企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，資產(chǎn)類調(diào)整項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊62792。37元會(huì)計(jì)折舊和稅法規(guī)定折舊一致，納稅調(diào)增金額62792。37元屬編報(bào)錯(cuò)誤。

問:什么情況下需要填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》? 答:(1)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表)的通知》(國稅發(fā)

｛1995｝090號)規(guī)定:《土地增值稅納稅申報(bào)表》包括適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)》,及適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅納稅申報(bào)表(二)》。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后,根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送

《土地增值稅項(xiàng)目登記表》,并在每次轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)時(shí),依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容;納稅人轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)其開發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的,應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間,定期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)》。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后的7日內(nèi),向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表(二)》。

(2)該通知所附《土地增值稅納稅申報(bào)表》為全國統(tǒng)一表樣。各地可根據(jù)需要,并結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r與特點(diǎn),對表的格式和項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充調(diào)整。

問:繳納土地增值稅什么情況下需要核定? 答《:國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)｛2006｝187號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確

定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;(4)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。

房地產(chǎn)財(cái)稅專題學(xué)習(xí)，點(diǎn)擊鏈接！每天一問，解決問題才能創(chuàng)造價(jià)值！敬請關(guān)注公眾號：房地產(chǎn)納稅服網(wǎng) 問:什么情況下需要繳納土地增值稅? 答:(1)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

(2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定:條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他放式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第三條規(guī)定:條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

第四條規(guī)定:條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

條例第二條所稱的附著物,是指附著于土地上的不能移動(dòng),一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

第五條規(guī)定:條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

第六條規(guī)定:條例第二條所稱的單位,是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。條例第二條所稱個(gè)人,包括個(gè)體經(jīng)營者。

土地增值稅評估價(jià)格確定金額 按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算土地增值稅篇三

劃撥土地的價(jià)格評估

土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估談一下粗淺看法。

劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：

1、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1－出讓金比例)

5、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

自從“劃撥土地使用權(quán)具有價(jià)格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估便成為土地估價(jià)中的一項(xiàng)常見業(yè)務(wù)，特別是在國有企業(yè)改制中大量出現(xiàn)。2001年，國土資源部發(fā)布《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，提出“可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。2002實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。這些規(guī)定成為確定劃撥土地價(jià)格評估方法的重要參考。事實(shí)上，時(shí)至今日，劃撥土地價(jià)格評估實(shí)務(wù)中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵界定

地價(jià)內(nèi)涵通常包括權(quán)利類型及權(quán)利期限、用途、利用限制條件（如容積率、建筑密度）等核心要素。對劃撥土地使用權(quán)而言，首先明確，它是一種用益物權(quán)，其擁有的權(quán)益是其價(jià)格存在和價(jià)格度量的本質(zhì)所在。

關(guān)于劃撥土地使用權(quán)年期的界定存在兩種觀點(diǎn)，一種為“無限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設(shè)定。筆者傾向于后一種觀點(diǎn)：首先，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在“土地價(jià)格”的定義中，明確了我國的土地使用權(quán)價(jià)格是“一定年期”下的價(jià)格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實(shí)上，這種不加界定代表著一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，國家可以隨時(shí)因需要收回；第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，但是在操作層面，難以對這種并不穩(wěn)定的“無限年期”的權(quán)益狀況進(jìn)行預(yù)期。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估的兩種思路

倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓，評估正常的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒有從權(quán)益的特性進(jìn)行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對價(jià)格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會(huì)因“循環(huán)推定”而遇到無法操作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，須按市場水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。按此公式，求取應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。

正算法：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等”，這種應(yīng)用各基本評估方法，通過對相關(guān)參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評估劃撥地價(jià)格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對價(jià)格的減損。由于缺少詳細(xì)的方法運(yùn)用指南和關(guān)鍵參數(shù)的經(jīng)驗(yàn)判定，該法目前應(yīng)用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強(qiáng)化，正算法的應(yīng)用領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U(kuò)大。

以正算法評估劃撥土地價(jià)格的技術(shù)要點(diǎn)

應(yīng)用收益還原法時(shí)，對未來收益的預(yù)期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權(quán)利缺少自由流動(dòng)性，二是國家依法直接參與劃撥土地權(quán)益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風(fēng)險(xiǎn)較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態(tài)下的取值。

應(yīng)用市場比較法時(shí)，應(yīng)盡量選取相同權(quán)利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過程中除常規(guī)修正外，還需重點(diǎn)分析交易情況、權(quán)利特征修正。

應(yīng)用成本逼近法時(shí)，須注意對增值收益的討論。在實(shí)務(wù)中，很多人認(rèn)為增值收益就是出讓金，因此將不加計(jì)增值收益的成本價(jià)格作為劃撥用地價(jià)格。事實(shí)上，從概念本質(zhì)而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數(shù)量上相近。增值收益的來源是增加開發(fā)投入或用途轉(zhuǎn)變，其中開發(fā)帶來的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)加計(jì)使用者再開發(fā)所產(chǎn)生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時(shí)的增值收益率應(yīng)低于正常出讓下的取值。此外，運(yùn)用此法，利潤率的取值通常應(yīng)略低。

總之，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估應(yīng)立足于其權(quán)利自身的特征，進(jìn)行分析量化。

關(guān)于劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評估幾個(gè)問題的思考

劃撥土地使用權(quán)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深

人，市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善，土地取得方式正逐漸由單純的無償、無限期、不流動(dòng)轉(zhuǎn)為無償和有償[包括出讓、租賃、國家作價(jià)出資（入股）、國家授權(quán)經(jīng)營等]有限期、可流動(dòng)多種形式并存，并且后面幾種有償使用方式所占比例在逐漸加大。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，除國家法律、法規(guī)允許且確屬必需的建設(shè)用地，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥使用以外，土地的取得已由有償使用方式完全取代。但由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)差異大，情況非常復(fù)雜，以劃撥方式配置土地將在多數(shù)地區(qū)長期存在。因此，劃撥土地使用權(quán)的管理及價(jià)格評估仍將是土地行政主管部門和土地評估機(jī)構(gòu)及人員今后工作中面臨的一項(xiàng)重要工作。結(jié)合筆者多年來從事土地評估工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文旨在對劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評估作些探討，給眾多同行提供一個(gè)思路，與大家進(jìn)行交流，如有不妥之處，望各位指正。

一、對劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的發(fā)展過程

1、過去對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)

在國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，對劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市（縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)，對其地上建筑物。其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。長期以來，對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解，基本形成了一個(gè)共識(shí)，即劃撥土地所有權(quán)是國有的，而劃撥土地使用者是無償取得土地，它只是擁有土地的使用權(quán)，而無處置權(quán)等權(quán)利。一旦需要，政府可無償收回，而不對土地使用者作任何賠償。

2、過去對劃撥土地使用權(quán)的評估及引發(fā)的問題

基于以上對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解，在土地評估中，對劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估在土地評估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中大概經(jīng)歷了兩個(gè)階段：第一階段是從單純的土地評估興起，將土地作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對其評估開始，至1996年以前，即《土地估價(jià)規(guī)范格式》（1996）出臺(tái)以前。劃撥土地使用權(quán)的評估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評估在方法上相同，價(jià)格內(nèi)涵也一致，其土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分，且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定；第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評估方法未變，但價(jià)格內(nèi)涵與前一階段相比，對土地使用年期進(jìn)行了設(shè)定，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評估對象的土地用途，分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評估方法及界定的價(jià)格內(nèi)涵所得出的評估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價(jià)格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這是因?yàn)槌鲎?、租賃等有償使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同類用途劃撥土地的設(shè)定使用年期。而眾所周知，以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地，除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金，或交納紅利；而劃撥方式取得的土地則只支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這就造成這樣的事實(shí)：在取得土地時(shí)，以出讓、租賃等有償方式取得土地的費(fèi)用高于以劃撥方式取得土地的費(fèi)用，而在評估土地價(jià)格時(shí)，出讓、租賃等有償使用土地價(jià)格又等于或低于劃撥土地價(jià)格，這似乎違背常理，并不被社會(huì)各界理解、認(rèn)同，使得評估機(jī)構(gòu)及評估人員處于尷尬的境地。

3、土地行政主管部門對劃撥土地使用者的權(quán)益的肯定，為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估指明方向

對于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估，相信土地評估行業(yè)的諸多同仁均有過思考，由于政府主管部門未對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵作明確的界定，而在我國對土地管理和上地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)管理的一系列制度的約束下，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不可能有更大的自由空間去任意改變一些既定模式，因而造成在評估技術(shù)上留下難以解決的問題。早在1999年11月25日，國土資源部就在《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)「1999」433號）文中要求“明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)，理順財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)運(yùn)營監(jiān)管”，文中提到：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國家資本金或股本金。”這里其實(shí)已經(jīng)表明：劃撥土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用者的權(quán)益，作為企業(yè)資產(chǎn)，而且土地的平均取得和開發(fā)投人成本應(yīng)作為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的組成部分。但由于各地行政主管部門在處置企業(yè)資產(chǎn)時(shí)常將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格全部作為國家資產(chǎn)進(jìn)行處置，因此也就變相地否定了劃撥土地使用者的權(quán)益和劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵。2001年2月14 日，國土資源部文件《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)［2001]44號）明確指出“……企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的……”、“……劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，……”、“……劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國家資本金、國家股本金?！痹谠撐募?，進(jìn)一步明確了企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的差異，并為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估指明了方向。

二、在新形勢下，對劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評估的思考

在國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文中盡管明確了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格“可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”，但劃撥土地使用權(quán)價(jià)格究竟如何評估，國家并未出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)范格式，各地估價(jià)行業(yè)同仁都在摸索之中。在此，筆者就“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估”談點(diǎn)粗淺的看法，供大家探討、指正。

l、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵

要想正確、合理地評估出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，我們首先得對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵作些了解。根據(jù)國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，……”表明，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本，除此之外沒有更明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為，企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，除要支付土地取得成本（對新征集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地而言，該項(xiàng)費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)；對城區(qū)內(nèi)取得國有土地而言，該項(xiàng)費(fèi)用包括拆遷安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)）外，還要投入資金進(jìn)行開發(fā)，也即要支付開發(fā)費(fèi)用用于修建廠房、辦公樓等，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，須與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)，從而創(chuàng)造價(jià)值，取得利潤。而土地作為一種特殊的商品，作為一種必不可少的生產(chǎn)要素，土地使用者取得上地以及而后對其進(jìn)行開發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購買土地這個(gè)特殊商品的費(fèi)用，而花費(fèi)的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，資金利息和投資利潤是與資金投人相伴生的。我們都知道，在宗地價(jià)格評估中，都要對所評估的地價(jià)進(jìn)行價(jià)格定義，也就是說，要把你所評估的地價(jià)內(nèi)涵界定清楚。對同一宗土地來說，不同的地價(jià)定義，會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果，而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估作為一種類型的宗地評估，也要對評估宗地使用年期進(jìn)行界定。目前，對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估中的使用年期的界定有兩種看法：一是根據(jù)評

估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期；二是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制……”，亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。筆者認(rèn)為：后一種看法的不妥在于使國家土地使用權(quán)落空，事實(shí)上無論是出于何種估價(jià)目的對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，都是（委托方）企業(yè)的一種經(jīng)濟(jì)行為，諸如作價(jià)入股、抵押、企業(yè)改制等等。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，我國土地一級市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng)，進(jìn)人二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此，劃撥土地一旦要用于經(jīng)營，進(jìn)入二級土地市場都必須要轉(zhuǎn)為有償使用（合出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價(jià)出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種有償使用方式中占絕對比例），而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相比較，筆者認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估中應(yīng)設(shè)定有限使用年期，一般地，其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

2、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估方法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，目前國內(nèi)宗地地價(jià)的評估方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法等五種。以上各種方法都有不同特點(diǎn)、適用范圍、其評估出的宗地價(jià)格都為一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的土地使用權(quán)價(jià)格。它的價(jià)格為一完全價(jià)格，即：包含土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分，而這三部分又不能截然地分割開來。因此，不可能把用以上幾種方法測算得到的一整體價(jià)格去倒算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。而成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。根據(jù)成本逼近法的計(jì)算公式，土地價(jià)格由土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地所有權(quán)收益相累加而成，類似于商品價(jià)格構(gòu)成，其構(gòu)成價(jià)格的三部分非常清楚、明確，根據(jù)上面對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵的分析，其價(jià)格構(gòu)成同于成本逼近法中土地價(jià)格的計(jì)算過程，并且其價(jià)格可分零、累加，易于被社會(huì)各界理解、認(rèn)可。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估可采用成本逼近法評估宗地地價(jià)的思路，用類似于成本逼近法的計(jì)算公式來評估宗地價(jià)格。

3、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估在實(shí)際工作中的交三用

在以上對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵及評估方法作了探討之后，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估在實(shí)際工作中如何操作，其構(gòu)成價(jià)格的各部分如何確定，在此談點(diǎn)筆者的一些不成熟的意見。

首先是構(gòu)成劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的兩個(gè)基本部分——土地取得成本和開發(fā)成本的確定。從理論上講，一個(gè)企業(yè)依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)，都要支付一定費(fèi)用，如土地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。而實(shí)際上，過去國家對有些企業(yè)給予扶持，有很多企業(yè)都是以低于應(yīng)支付的費(fèi)用甚至未支付一丁點(diǎn)費(fèi)用就取得了土地，擁有了劃撥土地?zé)o限年期的使用權(quán)，當(dāng)然，現(xiàn)在這種情形幾乎沒有了。而多數(shù)企業(yè)仍然是全部支付了應(yīng)繳稅費(fèi)后取得土地，這就造成了同是劃撥土地，而取得土地時(shí)所花費(fèi)的費(fèi)用就有很大差別。我們在進(jìn)行評估中，只能堅(jiān)持以區(qū)域客觀、平均的費(fèi)用作為計(jì)算依據(jù)，堅(jiān)持客觀的重置成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計(jì)價(jià)依據(jù)，而不應(yīng)去考慮某個(gè)企業(yè)在取得土地時(shí)實(shí)際所支付的歷史成本。其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業(yè)投入資金購買“土地”這個(gè)特殊商品而產(chǎn)生的資金利息和投資利潤。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，利潤則是以估價(jià)對象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤率來確定。最后是對區(qū)域平均價(jià)格的修正來確定宗地價(jià)格。從上面的描述分析中可知道，根據(jù)以上成本計(jì)算出的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是區(qū)域的平均價(jià)格，而對區(qū)域中的具體宗地來說，由于在區(qū)域中所處位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度的差異，價(jià)格又有所不同。因此，在確定宗地價(jià)格時(shí)，要對區(qū)域平均價(jià)格作修正，其修正的內(nèi)容包括對宗地個(gè)別因素、土地使用年期、土地利用率、宗地成熟度等因素進(jìn)行修正。此外，對劃撥土地評估是否要出具兩種報(bào)告：一是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估報(bào)告，另一是在設(shè)定有償使用狀態(tài)下的土地使用權(quán)價(jià)格評估報(bào)告？筆者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)作為眾多土地使用權(quán)類型中的一種，不應(yīng)該有什么特殊性，除非委托方有特殊要求，那么是因何種目的評估、土地是何種權(quán)利狀態(tài)都應(yīng)以估價(jià)對象的實(shí)際情況為準(zhǔn)，從而出具相應(yīng)的土地評估報(bào)告，而不必去假定一些條件再來出具另一份報(bào)告

土地增值稅評估價(jià)格確定金額 按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算土地增值稅篇四

土地增值稅納稅評估的要點(diǎn)

王學(xué)哲

摘要：

土地增值稅開征已超過十個(gè)年頭，它的實(shí)施對抑制我國房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為、保障房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展方面起到了重要作用。但土地增值稅在納稅環(huán)節(jié)存在的問題仍然較多，不合理避稅的情況比較嚴(yán)重，影響了其杠桿作用的發(fā)揮。本文將從土地增值稅納稅評估的現(xiàn)狀出發(fā)，就土地增值稅納稅評估體系的建立及評估的理論、方法進(jìn)行深入地分析和探討。關(guān)鍵詞：土地增值稅 體系 方法

一、我國土地增值稅納稅征收現(xiàn)狀

90年代初至今中國房地產(chǎn)市場一直保持了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)年投資額從1990年的376億元上升到2004年的13158億元，年環(huán)比遞增29%；土地增值稅從1995年的0.3億元上升到2004年的75.1億元，年還比遞增85%。十年來，土地增值稅的開征對調(diào)節(jié)和合理分配土地增值收益，抑制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著積極的作用。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)資料

土地增值稅的征收額呈逐年上漲態(tài)勢，但總量仍不及房地產(chǎn)開發(fā)總投資的6‰，房地產(chǎn)投資年近30%的高速增長也說明了，土地增值稅在抑制房地產(chǎn)投資過熱中的作用尚未能充分的體現(xiàn)。

二、土地增值稅納稅評估的現(xiàn)狀問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定需要按照評估額計(jì)征土地增值稅的包括三種情況：“1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！倍鴮?shí)際操作過程中，由于會(huì)計(jì)制度與評估制度存在諸多的差異，虛報(bào)、謊報(bào)收入和扣除項(xiàng)目金額的行為難以避免，在審計(jì)行為存在諸多弊端的情況下，通過公正、專業(yè)的房地產(chǎn)評估來維護(hù)國家稅收無疑是最合理、便捷的方式。

土地增值稅評估對于我國房地產(chǎn)評估業(yè)來說是一個(gè)非常巨大的潛在市場。2004年全國僅商品房銷售額達(dá)10376億元，若按0.1‰的評估計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年潛在市場份額將超過1億元，這仍不考慮非商品房銷售量和二次流通等因素。

土地增值稅評估具有較強(qiáng)的專業(yè)性、針對性，要求評估人員必須掌握充分的稅務(wù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，評估報(bào)告和結(jié)果既要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《土地估價(jià)規(guī)程》的要求，又要有針對性的服務(wù)于納稅、征稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

但目前，稅務(wù)法規(guī)和行業(yè)相關(guān)估價(jià)規(guī)范對土地增值稅納稅評估理論和方法等闡述都不甚詳盡，評估中由于概念、方法等方面的不確切給土地增值稅評估帶來了許多不便，甚至?xí)苯訉叶愂赵斐捎绊?。為此，消除評估中的各種誤解，建立一套簡潔、明朗的土地增值稅評估體系，對于土地增值稅納稅評估業(yè)務(wù)的發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用都有著重要的意義。

三、區(qū)分評估目的進(jìn)而明確評估內(nèi)容

㈠隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無正當(dāng)理由的。

此類評估應(yīng)以確定估價(jià)對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格即公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為目的。對此目的的評估宜采用市場比較法評估房地產(chǎn)或土地的市場價(jià)值，輔助采用收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，不宜采用成本法進(jìn)行評估，評估過程與其他類評估項(xiàng)目基本一致。

㈡提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

此類應(yīng)區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人

對于此類項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報(bào)表

（一）》，依據(jù)評估目的的要求明確評估對象。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”兩項(xiàng)。而“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項(xiàng)目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，故可不在評估內(nèi)容之列。評估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報(bào)表中明示，并填列以方便納稅使用。

例：××房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅納稅評估結(jié)果明細(xì)表

扣除項(xiàng)目 編號 評估內(nèi)容 評估結(jié)果（元）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 √ ×××

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 6=7+8+9+10+11+12 √ ×××

其中

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) √ ××

前期工程費(fèi) √ ×

建筑安裝工程費(fèi) √ ××

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) √ ××

公共配套設(shè)施費(fèi) √ ×

開發(fā)間接費(fèi)用 √ ×

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用13=14+15

1……

2.非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人

對于此類項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報(bào)表

（二）》，依據(jù)評估目的的要求明確評估對象。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“舊房及建筑物的評估價(jià)格”兩項(xiàng)。同樣，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項(xiàng)目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，故可不在評估內(nèi)容之列。評估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報(bào)表中明示，并填列以方便納稅使用。

例：××項(xiàng)目土地增值稅納稅評估結(jié)果明細(xì)表

扣除項(xiàng)目 編號 評估內(nèi)容 評估結(jié)果（元）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 √ ×××

2.舊房及建筑物的評估價(jià)格 6＝7×8 √ ×××

其 中

舊房及建筑物的重置成本價(jià) √ ×××

成新度折扣率 √ ××%

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 ……

四、扣除項(xiàng)目評估方法的選擇

㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。目前主要包括以下幾種形式：

①以出讓金形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進(jìn)行扣除； ②以毛地價(jià)形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按毛地價(jià)進(jìn)行扣除； ③以招牌掛形式取得土地使用權(quán)，以合同為依據(jù)按土地價(jià)格進(jìn)行扣除； ④以受讓方式取得土地使用權(quán)，以土地和稅務(wù)部門登記的受讓價(jià)格和土地增值稅計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行扣除；

無法確認(rèn)歷史土地使用權(quán)取得價(jià)格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估；劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，按轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評估其應(yīng)補(bǔ)交的出讓金或毛地價(jià)。

筆者認(rèn)為土地使用權(quán)取得價(jià)格評估的關(guān)鍵是明確土地使用權(quán)取得費(fèi)的內(nèi)容和評估時(shí)點(diǎn)。土地使用權(quán)取得費(fèi)不能簡單的理解為出讓金，也可以是毛地價(jià)和熟地價(jià)形式，應(yīng)針對項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際發(fā)生進(jìn)行辨別，不應(yīng)多項(xiàng)或漏項(xiàng)。

㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本的評估，適宜采用市場比較和分部分項(xiàng)的評估方法。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時(shí)的重置成本價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估的要點(diǎn)是在于如何與取得土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行銜接。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應(yīng)包括政府收取市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)商發(fā)生的通平費(fèi)用；若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)成本中應(yīng)包括開發(fā)商發(fā)生的通平費(fèi)用；若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應(yīng)再包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

㈢舊房及建筑物的評估價(jià)格

舊房及建筑物的評估價(jià)格所包含的內(nèi)容在包括房地產(chǎn)開發(fā)成本全部子項(xiàng)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)包括開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）和開發(fā)利潤。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評估價(jià)格應(yīng)采用重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的方法確定。

銷售費(fèi)用的計(jì)算,應(yīng)注意區(qū)分不能等同于估價(jià)規(guī)范中的銷售稅費(fèi),避免銷售過程中的稅費(fèi)(營業(yè)稅及其附加)重復(fù)計(jì)算。

《土地增值稅暫行條例》中并為對開發(fā)利潤的計(jì)算作明確的說明,而舊房及建筑物的評估價(jià)格的說法,容易使評估人員在評估操作過程中產(chǎn)生歧義。筆者認(rèn)為,開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)缺少土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用的評估行為是不正確的。開發(fā)利潤的記取應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求,即應(yīng)以土地取得費(fèi)和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ),根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平求取，因?yàn)橹挥羞@種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔(dān)的全部風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

綜上所述，土地增值稅納稅評估不同于普通的房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，它有著特定的程序和方法。筆者認(rèn)為，從事土地增值稅評估的估價(jià)師關(guān)鍵是要明確委托方的評估目的，明確法律法規(guī)對土地增值稅納稅的相關(guān)要求，明確納稅評估的內(nèi)容，只有這樣才能使我們的評估報(bào)告能為委托方服務(wù)，才能有效的發(fā)揮土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用。

參考文獻(xiàn)： 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 《中華人民共和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

國家稅務(wù)總局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題的通知》

北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅納稅指南>的通知》 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅納稅申報(bào)表>的通知》

土地增值稅評估價(jià)格確定金額 按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算土地增值稅篇五

劃撥土地的價(jià)格評估

土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估談一下粗淺看法。

劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：

1、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格×（1－出讓金比例）

5、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。