報告，漢語詞語，公文的一種格式，是指對上級有所陳請或匯報時所作的口頭或書面的陳述。報告對于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇報告。下面是小編帶來的優(yōu)秀報告范文，希望大家能夠喜歡!

土地市場分析報告 土地供需分析篇一

各位領導：

作為一名副主任，我就配合主任、開展地產(chǎn)處上半年工作，作如下匯報：

今年是金融危機第三年，是土地使用制度進一步深化、企業(yè)改制全面開展，存量劃撥土地大面積消亡的一年，也是機遇與挑戰(zhàn)并存的一年。在我分管土地年租金征收及地產(chǎn)交易工作中，緊緊圍繞全處“開源與鞏固并舉”、“服務與收費同重”的工作思路，克服挑戰(zhàn)，狠抓機遇。截止六月底，共完成財政經(jīng)濟指標32萬元，面積22萬平方米，涉及150余宗，占全年任務的80%；配合全處代理各類土地交易20余宗，共收取土地交易服務費56萬元，較好的完成了全處上半年工作目標。具體來講主要有以下幾方面工作：

一、挖掘土地有償使用范圍，培育新的征收增長點。

近年來，隨著土地使用制度改革的深化，土地一級市場的出讓范圍進一步加大，以及企業(yè)改革、城區(qū)退二進三企業(yè)的相繼退出與破產(chǎn)，原有存量劃撥土地得到有效蠶食，象工行、建行、龍鼎、大方、藥玻等原劃撥土地使用權都已滅失，地產(chǎn)處的生存空間愈來愈窄，面對這種困難情況，我們淺找深挖，重點抓了三項工作：

一是對出讓用地進行排查，對未經(jīng)批準擅自改變合同用途等逐項進行對照、檢查，尋找新的征收增長點 ；二是向集體土地流轉突破，象中石化在林州的所有加油站，我們都已挨站逐點進行排查，建立臺賬；三是對享受劃撥授權經(jīng)營的郵政、中國聯(lián)通等國有企事業(yè)單位，1

按照劃撥用地目錄及授權經(jīng)營法規(guī)辦法，逐項核對，擴大費源。象郵政局的儲蓄業(yè)務所用劃撥用地及網(wǎng)通公司改變授權經(jīng)營用途用于出租超市都已有效納入管理軌道。四是以地價調整系數(shù)定期公布為契機，對原有劃撥用地單位征收情況向局領導匯報，適時進行調整，象原有的電業(yè)公司，市信用聯(lián)合社在原有六萬、七萬的基礎上，現(xiàn)已調整到十八、二十萬，青年洞景區(qū)在原有四千元的基礎上調整為一萬元。

二、堅持服務與收費同重，樹立地產(chǎn)交易新形象。

針對過去重收費，輕服務的地產(chǎn)交易情況，配合主任修訂了新的交易程序等各項制度并抽調六名人員進行培訓，對在招標、抵押、轉讓等地產(chǎn)交易活動中實行專人專崗服務，對一級土地市場掛牌交易進行了信息發(fā)布、會場組織等事務性服務，對用地戶各種手續(xù)進行全站式服務。在主管局領導的指導下，對桂花居、巴黎香榭等大型用地項目進地中的拆遷磚廠等工作進行良好政策咨詢與協(xié)調服務，得到了用戶的一致好評。

三、搞好團結，打造一支精干、高效、有凝聚力的戰(zhàn)斗團隊 團結猶如航船的合力，直接制約著艦隊的航行速度，沒有一個穩(wěn)定、團結的工作氛圍，就會出現(xiàn)所謂的內耗，勝利就無從談起。作為一名副職，首先是擺正自己的位置，克服個人本位，自我中心，利己主義，立足本職，發(fā)揮好自己的聰明才智。在工作中，大事積極和主任、其他副主任溝通匯報，群策群力，共同研究，其次，對職工創(chuàng)造寬嚴有序的工作氛圍，調動好每位職工的積極性。有人說一般性努力工作可以成為匠人，而帶著興趣工作可以成為大師，所以在工作中，搞好民主，力盡找準每個職工的閃光點，并用好這個閃光點，讓每個職工有張有弛，帶著興趣與成就感工作，讓工作目標在寬松快樂的氛圍中完成。再次切實把自己的工作時刻放在受不受大家認可，能不能保證大家的福利待遇，能不能增強凝聚力上來考核。

半年來，在局領導的正確領導下，在全處職工的共同努力下，盡管配合全處，取得了一定的成績，但仍存在一些不盡人意的地方，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是收費力度不夠大，客觀上收費空間比較小，主觀上有畏難情緒；二是工作方法不夠活，征收范圍不夠寬，運用政策法規(guī)與社會經(jīng)濟發(fā)展實際情況結合不夠；三是重收費，輕管理的思想嚴重，時有遲到早退現(xiàn)象發(fā)生等。這都有待于在今后的工作中進一步提高和改進。

述職人：

土地市場分析報告 土地供需分析篇二

[研究院]2014年5月杭州土地市場研究報告 [摘要] 201

4年5月，杭州土地市場繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓1宗商用地，余杭區(qū)以1宗地塊10.7億元賣地額為宅地破荒。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。6月，杭州土地出讓量與5月相似，市區(qū)共有2宗土地掛牌出讓，余杭則有6宗地塊將出讓，蕭山則有4宗。

核心提要：

1、杭州市區(qū)5月賣地29.6億 主城區(qū)連續(xù)三月陷“宅地荒”

2、主城區(qū)土地出讓5宗商地余杭出讓1宅4商

3、宅地成交額占比36% 唯一宅地貢獻10.7億

4、杭師大出讓過半成加油站溢價167%

附：2014年5月杭州市區(qū)土地成交詳表

重要結論：

2014年5月，杭州土地市場繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓1宗商用地，余杭區(qū)以1宗地塊10.7億元賣地額為宅地破荒。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。6月，杭州土地出讓量與5月相似，市區(qū)共有2宗土地掛牌出讓，余杭則有6宗地塊將出讓，蕭山則有4宗。

杭州市區(qū)5月賣地29.6億環(huán)比上漲45%

2014年5月，杭州市區(qū)共成交土地12宗，總面積27.4公頃，總可建面積68.3萬方，總成交額29.6億元，環(huán)比上漲45%，土地市場持續(xù)低溫。

主城區(qū)土地出讓5

宗商地 余杭出讓5月唯一宅地

在主城區(qū)3月遭遇“零出讓”后，4月出讓1宗，5月出讓宗數(shù)增至5宗，總成交額9億，在市區(qū)總成交額中占比30.4%。余杭區(qū)共成交土地5宗，總面積12.9公頃，總可建面積33.3萬方，總成交額15.2億元，成為5月大頭，在市區(qū)總成交額中占比51.4%。蕭山區(qū)成交一宗商地，成交額5.4億元，占市區(qū)比例18.2%。

宅地成交額占比36% 良渚街道商住地單宗地塊貢獻10.7億

5月，杭州市區(qū)只成交宅地1宗，總面積7.5公頃，總可建面積16.2萬方，總成交額10.7億元，占比36%；共成交商地11宗，總面積19.9公頃，總可建面積52.1萬方，總成交額18.9億元，占比64%。

“半個”杭師大校區(qū)已完成出讓 加油站地塊“拍案驚奇”

5月5日，杭師大商地以3.41億的底價出閣，折合樓面價12788.59元/平，由浙江省興合集團競得。至此，規(guī)劃中的半個杭師大校區(qū)已順利完成出讓。

5月唯一一宗開啟競價程序的地塊，是余杭區(qū)一宗加油站用地。這宗位于余杭區(qū)星河路的加油站用地，是3月份以來首次進入競價環(huán)節(jié)的地塊，溢價率高達167.4%。

附表：2014年5月杭州市區(qū)土地成交詳表

土地市場分析報告 土地供需分析篇三

三、土地篇

3.1 成都市土地市場概況

3.1.1 相關政策解讀

? 成都市國有經(jīng)營性建設用地使用權出讓施行“持證準入”

公告主要內容：

1． 凡參加成都市自2010年8月1日后發(fā)布公告的國有經(jīng)營性建設用地使用權競買的申請人，必須持相應面積的《建設用地指標證書》或建設用地指標保證金收款憑證方可報名參與競買（簡稱“持證準入”）。

2.競買人可通過農村土地綜合整治直接獲取建設用地指標，也可在成都農村產(chǎn)權交易所購買相應面積的建設用地指標，或向成都農村產(chǎn)權交易所繳納建設用地指標保證金，取得建設用地指標保證金收款憑證。

對于 “地票”的實行，就購房者而言，從現(xiàn)有的市場情況來看，有限的地票供應，還不會對后市產(chǎn)生較為明顯而直接的影響。但是一定程度上，“地票”的實行，會對于提高開發(fā)商拿地的準入門檻，從而提高了開發(fā)商的整體水平；同時，“地票”入市，增加了開發(fā)商的拿地渠道，豐富了土地的供應結構，多渠道的土地供應，增加了開發(fā)商的選擇面。從長遠來看，“地票”的實行，每畝15萬的價格可以解決政府所面臨的征地成本問題，從而減少政府的風險。

? 成都市國有經(jīng)營性建設用地使用權實行“持證準用”

公告主要內容： 1.從2011 年 4月15日起，成都市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、郫縣、雙流縣的國有經(jīng)營性建設用地（不含工業(yè)用地）使用權首次出讓，競得人須持有相應面積的建設用地指標簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崍市、大邑縣、金堂縣、新津縣、蒲江縣的國有經(jīng)營性建設用地（不含工業(yè)用地）使用權首次出讓，競得人在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時，須按照市政府確定的建設用地指標當年最低保護價標準，繳納競買宗地相應面積的建設用地指標價款。成都市范圍內城鎮(zhèn)改造整理出的國有經(jīng)營性建設用地使用權出讓（非首次供應），競得人不需持有建設用地指標，也不繳納建設用地指標價款。

2.建設用地指標可通過農村土地綜合整治獲取，也可在成都市土地礦權交易中心、成都農村產(chǎn)權交易所購買；指標價款在成都市土地礦權交易中心、成都農村產(chǎn)權交易所繳納。

? 成都土地拍賣實行“限地價、競公租房面積”

成都在5月9日的4宗拍賣土地實行“限地價、競公租房面積”政策：當競買報價達到土地上限價后繼續(xù)競價時，轉為在此價格基礎上對公租房配建面積競建，競建面積最大的為競得人。

? 成都土地拍賣實行預申請

6月10，成都市國土局網(wǎng)站公布消息，對擬出讓的幾宗土地以預公告的形勢公布。旨在充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規(guī)模和進度，促進土地市場健康有序發(fā)展。對于土地出讓預申請，政府可以根據(jù)開發(fā)商的最低報價，合理制定掛牌起始價和拍賣底價，讓價格在開發(fā)商能夠接受的合理價位。吉信行認為，這一舉措對于目前冷淡的市場表現(xiàn)，土地流拍頻現(xiàn)的情況下，可以有效的促進土地成交，減少流拍對于開發(fā)商和購房者心理預期的影響。但隨著政策調控的不斷深入，對樓市想好沒有信心，所以，在這樣的宏觀背景下，此政策也很難有大的效用。

3.1.2 成都市土地市場現(xiàn)狀

? 土地供應和成交情況

2011上半年土地推出量超過29999畝，成交15067畝

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

成都市土地供應近三年呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢，2011年上半年推出土地451塊，共計2142.52萬平方米，推出面積較2010年下半年和2010年上半年分別上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也較高，推出地塊280宗，合計1407.68萬平方米，從前兩年的情況看，均呈現(xiàn)出下半年推出量大于上半年的特點。

2011上半年成都土地成交200宗，成交面積1004.54萬平方米，較2010年下半年增長37.22%，較2010年上半年增長24.76%；成交金額189.29億元，較2010年下半年減少36.76%，較2010年上半年減少1.41%。可見，受房地產(chǎn)市場政策調控的影響，企業(yè)拿地更顯謹慎，2011年上半年成交土地價格水平出現(xiàn)大幅下降。

2011上半年成都土地成交集中在1月爆發(fā)，此后持續(xù)冷清

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

從分月土地成交情況來看，2011年上半年土地成交集中在1月爆發(fā)，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便進入冷清狀況，3、4月連續(xù)兩月無住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出現(xiàn)。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗為商業(yè)/辦公用地，56宗工業(yè)用地，其中住宅建設用地面積為155.58萬平方米，商服用地面積50.64萬平方米，工業(yè)建設用地面積為147.18萬平方米，住宅用地成交金額共計58.26億元，占到總金額的83.13%。

? 土地分用途供應情況

2011上半年工業(yè)用地供應量首次超過商品房用地量

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

從近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范圍內的商品房用地推出量與工業(yè)用地較為接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工業(yè)用地，并分別呈現(xiàn)震蕩上升的態(tài)勢，而2011年上半年，工業(yè)用地推出量達到1132.67萬平米的歷時高位，該值已超過2010年全年工業(yè)用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。

商品房用地成交量平穩(wěn)下降，工業(yè)用地成交量震蕩上升

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局 從土地成交分用途來看，商品房用地和工業(yè)用地走勢基本相反，商品房用地平穩(wěn)減少，工業(yè)用地震蕩上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90萬平方米，成交金額165.51億元，成交面積較2010年下半年減少9.48%，較2010年上半年下降18.24%。成交面積的減少，一方面是由于城市化進程發(fā)展，可供開發(fā)的商品房用地越發(fā)稀缺，另一方面受調控影響企業(yè)拿地積極性減少，加之保障房供地及2010年的土地儲備正在進行開發(fā)等原因都對2011年土地市場的成交產(chǎn)生明顯影響。

2011上半年成都工業(yè)用地成交量達到歷史高峰，成交126宗，成交面積620.82萬平方米，成交金額13.40億元高，成交面積較2010年下半年大幅增長90.55%，較2010年上半年增長了75.29%。

2011年上半年商品房用地比重回落，工業(yè)用地成交超半壁江山

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

從成都土地成交用途比重來看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余時間段商品房用地成交量一直略大于工業(yè)用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大時為66.94%，但此后該比重逐漸回落，下降到2011年上半年的37.15%，總的看來，工業(yè)用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面積占比高達62.85%。

? 土地成交價格情況

土地價格總體震蕩上升，但2011上半年成交均價明顯下滑

從2011上半年土地總體成交價走勢來看，2011上半年受工業(yè)用地成交比重上升以及商品房用地價格下降影響，總體成交價僅為1884元/平方米，僅高于2009年上半年，較2010年下半年下降53.92%、較2009年下半年下降了20.98%，較2009年上半年下降50.54%。

工業(yè)用地成交價走勢相對平穩(wěn)，始終保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均價為216元/平方米，較2010年下半年增長了5.72%?？梢?，工業(yè)用地價值缺乏被認識，其土地價格有較大的上升空間。

2011年上半年商品房用地成交均價為5184元/平方米，較2010年下半年下降31.54%、較2010年上半年增長20.45%，2011年上半年土地價格大幅下降，開發(fā)商拿地逐漸回歸理性。

樓面地價作為房屋成本重要構成之一，其漲幅直接影響到了未來房價水平。2011年上半年成都住宅樓面地價為1573元/平方米，較2010年下半年減少34.92%，較2010年上半年增長20.87%。2010年下半年住宅樓面地價達到2417元/平方米，為近3年以來的最高峰，且增長幅度也較大。2010年下半年自然人競得的錦江區(qū)華興街以北、純陽觀街以東地塊成交樓面地價11000元/平方米，乾林中國控股有限公司、北京銀港競得的錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9號地塊成交樓面地價9661元/平方米，共計超過10宗地塊樓面地價高于5000元/平方米，直接拉高總體樓面地價。

? 成交土地平均溢價率情況

2011上半年成都成交土地溢價率達2009年下半年以來的最低值

通過2009年-2011年上半年溢價率的變化，可以明顯看出，2009年受2008年地震影響，土地市場較為冷清，商業(yè)辦公用地甚至出現(xiàn)溢價率為負的情況，同期住宅用地平均溢價率也僅為6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢價率幾乎保持在30％以上水平，商業(yè)/辦公用地溢價率則不穩(wěn)定，除2009年上半年較高外，其余時間段均低于10%。2011年上半年，受行業(yè)調控以及成都市土地持票準入、準用等政策的影響，土地平均溢價率再次跌入2009年下半年以來的低谷。住宅平均溢價率為11.91%，隨著政策影響的深入，保障房建設用地的大量供應，以及企業(yè)對拿地的態(tài)度越發(fā)謹慎，預計下半年土地溢價率仍將保持較低的水平。

? 成都商品房用地成交面積情況

近年商品房用地規(guī)劃建筑面積較大，為未來市場提供較大的供給量

商品房用地規(guī)劃建筑面積直接反映了后期商品房供應體量，從半商品房用地規(guī)劃建筑面積來看，2011年上半年成交商品住宅用地規(guī)劃建筑面積為934.91萬平方米，較2010年下半年減少了10.23%，較2010年上半年減少了30.93%，商品房用地規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。若假設從拿地到開始銷售的周期為一年的話，2009年規(guī)劃建筑面積為2034.90萬平方米，2010年商品房銷售面積為2289萬平方米；2010年規(guī)劃建筑面積為2395.08萬平方米，這部分將在2011年轉化成可供銷售的商品房面積。

? 2011年上半年成都商品房成交規(guī)劃總建面區(qū)域分布

高新、新都、雙流位居商品房成交（規(guī)劃建筑用地）前三

從2011年上半年商品房分區(qū)域規(guī)劃建筑面積比較來看，高新區(qū)、新都區(qū)和雙流位列前三位，規(guī)劃建筑面積分別為337.35萬平方米、224.80萬平方米和168.29萬平方米。這三個區(qū)域預計將是未來供應的熱點區(qū)域，隨后依次是溫江區(qū)、錦江區(qū)和，規(guī)劃建筑面積均超過80萬平方米，2011上半年金牛區(qū)無新增住宅用地成交。

? 2011上半年成都商品房分區(qū)域樓面地價

中心城區(qū)成交樓面地價大幅領先郊區(qū)，武侯樓面地價最高，為3660元/平米

從2011上半年成都市主城區(qū)各區(qū)成交樓面地價看，除上半年無成交的金牛區(qū)外，其余五個中心城區(qū)分列前5位，依次是武侯區(qū)3660元/平米、青羊區(qū)2882元/平米、錦江區(qū)2863元/平米、成華區(qū)2537元/平米、高新區(qū)2368元/平米。近郊區(qū)縣樓面地價均小于1000元/平米，由高到低依次是郫縣、新都、溫江、雙流和龍泉。其中龍泉上半年僅一宗位于龍泉驛區(qū)洛帶鎮(zhèn)岐山村的商業(yè)用地成交，成交樓面單價僅為186元/平米。

3.2 區(qū)域土地市場情況——溫江區(qū)土地市場情況 3.2.1 溫江區(qū)土地市場現(xiàn)狀

通過前一部分對成都土地市場的現(xiàn)狀分析，了解到溫江區(qū)的土地成交總建面在全市排名第四，成交樓面均價在第二圈層郊縣區(qū)中位列第三，整體均價在836元/㎡。作為成都的近郊，如此的樓面均價給未來的溫江樓市是否會帶來發(fā)展的機遇，下文將通過對溫江土地市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行分析，來判斷未來溫江房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

? 2009年-2011年土地供應和成交情況

——2009年到2011年上半年，溫江區(qū)總共供應土地3566.71畝，成交土地3566.71畝

2009年由于受2008年地震的影響，土地供應量和成交量都明顯減少，全年僅供應549畝，成交247畝。在2010年土地供求情況向好，尤其是2010年下半年溫江區(qū)政府大量推地，總量超過2009年和2010年上半年的總供應量之和，供應量的增加同時也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供應一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供應，使得2011年上半年的土地供應發(fā)生銳減，環(huán)比去年年底下降96.3%，前5個月出現(xiàn)了土地0供應的情況。

? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途供應情況 ——工業(yè)用地供應量明顯較大

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

與成都市的整體情況類似，溫江區(qū)的供應用地供應量從2009年開始在震蕩中上升，分別在2009年和2010年出現(xiàn)工業(yè)用地供應量超過商住用地的情況分別占全年總供應量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供應在2010年下半年出現(xiàn)較大的工業(yè)用地和商住用地供應量之后，發(fā)生了較大幅度的下降，整半年僅有4宗，共計92畝商住用地供應。

? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途成交量情況

——近兩年，溫江區(qū)土地成交以工業(yè)用地為主，2011年上半年開始扭轉工業(yè)用地為主的態(tài)勢

數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

2009年-2011年，溫江區(qū)的成交土地以工業(yè)用地為主，2010年的工業(yè)用地成交量達到了1935畝。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相當于2010年全年的總和。

? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質土地成交價格走勢對比

土地成交均價從2009年到2011年上半年穩(wěn)步上升，均價由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均價波動較大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，達到1229元/㎡，受2010年土地大量供應的影響，樓面地價同比2009年下降30%。2011年成交價格變動較為平穩(wěn)，同比漲幅為13%。商業(yè)用地均價震蕩明顯，變化呈現(xiàn)波浪型態(tài)勢。

? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質成交土地溢價率走勢對比

溢價率的大小與當期供應土地的量和整體市場的宏觀表現(xiàn)有著密切的關系，由于溫江區(qū)特別是光華大道沿線政府規(guī)劃缺少商業(yè)布局導致了區(qū)域商業(yè)的嚴重缺乏，商業(yè)氛圍極差。所以區(qū)域

? 2009年-2011年成交商品房用地規(guī)劃總建面情況

單位：萬㎡

2009年-2011年上半年，溫江區(qū)成交住宅用地規(guī)劃總建面為294萬㎡，同期商服用地規(guī)劃總建面為31萬㎡。預示著未來該區(qū)域還將會有大量的商品住宅供應，加上之前該區(qū)域本已存在的大量的住宅體量，該區(qū)域的住宅供應在一定程度上將會出現(xiàn)過剩的情況。所以31萬㎡的商業(yè)體量增加量還不足以滿足該區(qū)域未來住戶的大體量商業(yè)需求。預計未來商服用地的供應將會是重點。

土地市場分析報告 土地供需分析篇四

土地市場專題研究報告

二○○三年五月二十日

本專題所研究的土地市場是指我國建設用地使用權市場。目前，有法律規(guī)范可以進入市場的主要是國有建設用地使用權。

一、土地市場建設基本情況

（一）總體進展

我國國有土地有償使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是變無償、無限期、無流動的使用制度，為有償、有限期、有流動的使用制度。十四大以后，進入以市場形成土地使用權價格為核心的全面建設土地市場階段。經(jīng)過十年的努力，市場配置土地資源的基礎性作用初步得到發(fā)揮。

1、國有土地使用權市場配置范圍不斷擴大，土地使用權價格的市場形成機制初步確立。一是全面實行了國有土地有償使用制度，按照法律規(guī)定應當有償使用的城市新增建設用地和依法發(fā)生流轉的存量建設用地，基本都納入了有償使用軌道。我國城市國有建設用地為315萬公頃，十年來，已經(jīng)實行有償使用的面積約76萬公頃。其中，出讓國有土地面積56萬公頃，采用租賃、作價出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬公頃。有償使用和市場配置的國有土地面積占城市國有建設用地總面積的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國有土地使用權價格的市場形成機制初步形成。經(jīng)營性國有土地使用權（商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等）招標拍賣掛牌出讓制度普遍建立，2002年，全國招標拍賣掛牌出讓的面積達到1.8萬公頃，與1992年相比，招標拍賣掛牌出讓面積占當年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%，招標拍賣掛牌出讓金額占當年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%。三是國有土地使用權市場交易日益活躍。2002年發(fā)生國有土地使用權轉讓86.6萬宗、6.7萬公頃，轉讓金額達2380億元；國有土地使用權出租19.1萬宗、1.7萬公頃，租金達28億元；國有土地使用權抵押53.8萬宗、28.9萬公頃，抵押金額達7846億元。

2、土地用途管制制度基本確立，政府對土地市場的宏觀調控得到加強和完善。一是總結90年代初房地產(chǎn)過熱的教訓，修訂了《土地管理法》，確立了新的土地用途管制制度，重新編制和實施了土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制農用地轉為建設用地。二是實行了新的土地收益分配辦法，存量建設用地有償使用收益全部留給地方，新增建設用地有償使用收益30%上交中央，鼓勵地方積極盤活存量建設用地，加大閑置土地處置力度，優(yōu)化了建設用地供應布局和結構。三是按照

1建設用地集中統(tǒng)一供應的要求，實施了土地收購儲備制度，根據(jù)市場供求情況，適時調整土地供應量，增強了政府調控土地市場的能力。目前，全國已有1258個市、縣政府建立了這一制度。四是土地調查、登記制度進一步完善，強化了對土地利用狀況和土地價格的監(jiān)測。

3、土地市場運行制度和組織建設取得了明顯進展，市場服務體系逐步形成。一是土地公開交易、基準地價定期確定公布、土地市場交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立，保障了土地市場的規(guī)范運行。二是完善土地市場組織形式，全國1198個市、縣設立了土地有形市場，土地使用權交易更加便利、安全、公開和公平。三是轉變政府職能，減少和規(guī)范行政審批，嚴格實行政事分開、政企分開，培育和發(fā)展了土地市場中介服務組織，土地估價、咨詢、交易代理、登記代理等中介服務機構開始獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)。

4、土地產(chǎn)權進一步細化和明確，土地權利體系開始構建。一是根據(jù)土地市場建設的需要，在堅持土地公有制的前提下，實行了土地使用權與所有權分離，土地使用權成為商品，按照市場原則進行配置。二是細化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎上，增加了國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權、承租土地使用權、作價出資或入股土地使用權等三種有償土地使用權的權能。三是適應國有企業(yè)改革的需要，明確了劃撥土地使用權的權能和相應的權益價格。四是適應鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設用地使用權，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時可以依法入市流轉。

（二）基本經(jīng)驗

1、必須始終服從和服務于經(jīng)濟建設中心，維護改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。十年來，建設用地供應在優(yōu)先保證國家基礎設施、主導產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設用地需求的同時，按照市場經(jīng)濟體制改革的方向，適時推進土地使用制度改革和土地市場建設，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎性作用。配合國家經(jīng)濟結構調整，顯化國有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元，支持和促進了國有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會保障提供了資金支持。二是盤活城市存量建設用地，優(yōu)化了土地利用結構，收取國有土地使用權出讓金8300多億元，促進了舊城改造和城市建設。

2、必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。加強土地資源管理，嚴格限制農用地轉為建設用地，既是保護耕地的需要，也是充分實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)價值的最基本前提。加強土地資產(chǎn)管理，既是提高建設用地市場配置效率的需要，也是保護耕地的最根本措施。十年來，按照資源、資產(chǎn)管理并重的原則，我們實行

了耕地占一補

一、收取新增建設用地有償使用費用于土地整理等措施，有效增加耕地面積，提高耕地質量，改善了農業(yè)、農村和農民的生產(chǎn)、生活環(huán)境。近年來建設占用耕地數(shù)量明顯減少，在新增建設用地總量減少的情況下，各地切實加強土地資產(chǎn)管理，加快市場配置土地資源的進程，積極盤活存量建設用地，全國絕大多數(shù)城市存量建設用地基本上完成了一輪調整，城市面貌煥然一新。

3、必須堅持依法行政，加強對土地市場秩序的規(guī)范。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場秩序的重點。十年來，特別是十五大以來，我們以規(guī)范管理者的行為為重點，在全系統(tǒng)大力推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件；把維護土地市場穩(wěn)定、公平、安全運行作為調控的主要目標，處理好政府與市場的關系；建立了政務公開、窗口辦文、內部會審、集體決策等制度；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度；不斷規(guī)范土地市場秩序，較好地發(fā)揮了市場配置土地資源的基礎性作用。

4、必須堅持與時俱進，按照市場經(jīng)濟原則推進制度創(chuàng)新。土地使用權進入市場、市場運行基本制度的建設，都是按照這一原則進行創(chuàng)新的。在正確運用行政管理手段的同時，注重發(fā)揮經(jīng)濟手段和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉讓土地使用權、非法批準征用、占用、低價出讓土地等行為，納入刑法處罰，運用經(jīng)濟杠桿保護耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重農民土地財產(chǎn)權的思路，組織了農民集體建設用地使用權流轉和征地制度改革試點，嘗試在集體建設用地配置、利用和土地征用中引入市場機制，利用法律和經(jīng)濟手段保護農民土地權益。

（三）需要進一步深化改革的幾個方面

1、離充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用還有相當大的差距。除去不會輕易改變用途和發(fā)生流轉的交通和水利設施用地外，我國建設用地約有2500萬公頃。其中，國有建設用地約700萬公頃，城市內的315萬公頃，城市外的385萬公頃。按照法律規(guī)定城市內的國有土地可以市場配置或有償使用的應達到40～50%左右，而目前只有24%。城市內外，還有大量國有建設用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調整實行市場配置或有償使用。農民集體所有建設用地約1800萬公頃，其中農民宅基地約1000 萬公頃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)用地約600萬公頃，單位和個人用于生產(chǎn)和經(jīng)營的集體建設用地約200萬公頃，用于生產(chǎn)經(jīng)營的200萬公頃應當通過市場配置。隨著城市化的推進，大部分宅基地也需要通過市場配置，發(fā)生置換和流轉。

2、政府對土地市場的宏觀調控還不夠有效。一是一些地方土地

統(tǒng)一管理制度不落實，違反規(guī)劃設立園區(qū)，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，圈占土地，嚴重影響和干擾了政府對土地供應總量的控制和耕地保護。二是不同區(qū)域之間，為創(chuàng)造政績和吸引投資，競相壓低地價競爭，造成土地資源浪費，土地資產(chǎn)流失，在工業(yè)用地方面，表現(xiàn)尤為突出。三是現(xiàn)行土地稅制設置不合理。流轉環(huán)節(jié)的稅種多、稅負重，不利于土地流轉和市場配置；保有環(huán)節(jié)基本無稅，對少數(shù)單位、個人占用和浪費大量土地資源缺乏經(jīng)濟制約，不利于節(jié)約土地資源。

3、土地產(chǎn)權保護制度還有缺陷。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運用政府公信力對土地交易進行保護，每年土地權屬糾紛量都在5萬件左右。二是農民集體建設用地大量自發(fā)入市。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設用地使用權是土地使用者的合法土地財產(chǎn)，應當允許流轉，需要盡快建立相應的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補償標準，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則。征地范圍寬、補償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖?，特別是失地農民的就業(yè)和長遠生計難以得到保障。

4、相關配套改革還滯后。一是對經(jīng)營性土地使用權出讓，一些地方仍沿用計劃經(jīng)濟時期的基本建設程序，通過計劃立項、規(guī)劃定點先行確定土地使用者，影響了經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的實施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過寬，一些單位、個人以經(jīng)濟適用住房、科研、教育用地等名義規(guī)避招標拍賣掛牌出讓，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權進行商業(yè)性開發(fā)，擾亂了土地市場。

二、今后20年土地市場建設的目標和任務

（一）總體目標

按照十六大健全現(xiàn)代市場體系，加強和完善宏觀調控的要求，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，提高政府調控土地市場的能力和水平，實現(xiàn)城鄉(xiāng)國有、集體建設用地進入統(tǒng)一市場配置，土地利用效率顯著提高，資源保護、生態(tài)保護和資產(chǎn)管理水平大大提高，為全面建設小康社會提供土地支持，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

（二）階段目標

第一個五年，要在土地市場制度建設上取得突破。實現(xiàn)經(jīng)營性土地使用權全部招標拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場機制，允許和規(guī)范集體建設用地入市流轉，確立符合市場經(jīng)濟原則的新型征地制度，進一步完善土地市場調控手段。

第二個五年，主要是推行和完善各項土地市場制度。隨著城市化進程的推進，通過發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用，促進土地集約利用。擴大有償使用覆蓋面，結合企業(yè)改革和土地用途調整，應有償

使用的原劃撥土地實行有償使用。

再經(jīng)過十年的努力，到2020年，全面建成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的現(xiàn)代土地市場體系。土地市場統(tǒng)一運行，土地產(chǎn)權體系完整，法律保障明確，各類交易主體平等競爭，土地價格市場形成機制完善，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國民經(jīng)濟核算體系。

（三）主要任務

1、擴大市場配置土地范圍。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設用地使用權依法入市流轉。單位、個人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的，要逐步納入有償使用軌道。單位個人使用劃撥土地不從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，要逐步納入資產(chǎn)核算。

2、進一步完善土地市場運行規(guī)范。提高市場公開程度，全面推行經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度；協(xié)議供地也要實行公開供地計劃、集體決策和交易過程、交易結果公開。公正執(zhí)法，平等保護各類市場交易主體，保障土地供應和交易中的平等競爭，實現(xiàn)公正的土地市場秩序。適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，完善土地權利體系，明晰土地權能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全。

3、提高土地市場的調控能力和水平。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平，為落實土地用途管制制度提供科學依據(jù)。在正確運用行政管理手段的同時，強化和完善法律、經(jīng)濟手段，保證規(guī)劃實施，嚴格控制土地供應總量，優(yōu)化土地利用結構。加強對土地市場運行的監(jiān)測和分析，公開土地市場信息，建立快速反應機制，審時度勢，及時調控土地市場。

4、完善補償機制，改革征地制度。在充分尊重農民土地財產(chǎn)權的基礎上，建立新的征地制度和補償機制。征地補償費用要根據(jù)被征用土地的原用途價格和失地農民的社會保障費用合并計算。嚴格界定征地范圍，確實需要征地的，要嚴格履行法定程序，按價征購。失地農民要納入當?shù)氐木蜆I(yè)和社會保障體系。

三、土地市場建設的原則和重大措施

（一）原則

1、堅持按規(guī)劃用地，嚴格實施用途管制制度。我國人多地少的基本國情，決定了必須實行嚴而又嚴的方針，實施用途管制制度。生產(chǎn)力布局、土地資源配置必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，國民經(jīng)濟各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地，嚴格控制耕地轉為建設用地的總量。

2、堅持集中統(tǒng)一供地，嚴格控制建設用地總量。我國建設用地的供給彈性很大，要保障土地市場健康、穩(wěn)定發(fā)展，集中統(tǒng)一供地，嚴控土地供應總量是關鍵。

3、堅持發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，實現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重。我國土地資源短缺，必須通過提高配置效率解決經(jīng)濟發(fā)展和資源保護的矛盾。土地既是重要的資源，又是重要的資產(chǎn)，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用之中。

4、堅持制度創(chuàng)新，推進配套改革。改革開放以前，我國長期實行無償、無期限、無流動的土地使用制度，舊的用地觀念根深蒂固，改革舊的用地制度，培育和規(guī)范土地市場，會遇到很多新情況，新問題，必須與時俱進，堅持制度創(chuàng)新。土地是最基本的生產(chǎn)要素，也是一切生產(chǎn)生活活動的載體，土地市場的培育和規(guī)范，涉及到各方面的改革，必須配套進行。要革除和調整一切妨礙充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用的思想觀念、做法、規(guī)定、體制弊端和權利格局。

（二）重大措施

1、加強法制建設。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農民集體建設用地使用權流轉，改革征地制度。二是在民法典物權篇起草中，解決土地權利法定和統(tǒng)一土地登記問題。三是及時總結土地使用制度改革、土地市場建設和建設用地審批中的實踐經(jīng)驗，形成相應的法規(guī)和規(guī)章。

2、完善土地市場調控。轉變職能，把政府對土地市場的管理重點放在強化建設用地總量和結構調控，加強規(guī)劃管理上。設立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃，不符合規(guī)劃的要一律撤消。嚴格土地執(zhí)法，嚴肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。完善土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。

3.加強土地市場運行的監(jiān)控。土地市場關系到宏觀經(jīng)濟的健康運行，必須加大投入，建立土地市場運行的監(jiān)測、分析和預警系統(tǒng)，充分利用遙感、信息等新技術，準確把握土地市場運行態(tài)勢，及時加以調控。

4、推進配套改革。完善土地稅制，歸并土地流轉環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負，鼓勵流轉；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負，建立資源占用的約束機制?？梢韵冗x擇對以投資為目的占用的土地開征不動產(chǎn)稅。改革不符合市場經(jīng)濟的基本建設程序，經(jīng)營性土地使用權一律通過招標拍賣掛牌出讓，由市場確定使用者和價格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地。

5、運用經(jīng)濟、法律手段，保護農民土地財產(chǎn)權。農民是弱勢群體，目前經(jīng)常、大量發(fā)生行政權、管理權侵犯農民土地財產(chǎn)權的情況。必須采用經(jīng)濟、法律手段，切實保護弱勢群體，讓農民能夠充分行使土地財產(chǎn)權，分享改革和發(fā)展成果。對侵犯農民土地財產(chǎn)權，造成農民損失的，要承擔相應的經(jīng)濟賠償和法律責任。